작성일 : 22-09-01 13:53
[일문일답]원희룡 "전세가율 주의 지역, 직접 공개는 낙인효과 우려"
 글쓴이 : gokimyoung
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기사내용 요약"위험지역 공개여부 판단 주체는 각 지자체들""전입신고 즉시 대항력은 법무부 등 반대의견""임대인이 정보 제공 안해도 앱 통해 확인토록"



[서울=뉴시스] 김명원 기자 = 원희룡 국토교통부 장관이 1일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 임차인 재산 보호와 주거안정 지원을 위한 전세사기 피해 방지방안 발표를 마친후 기자들의 질문에 답하고 있다. 2022.09.01. kmx1105@newsis.com[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 원희룡 국토교통부 장관이 1일 오전 정부서울청사에서 브리핑을 열고 '전세사기 피해 방지방안'을 발표했다.정부는 전세사기 피해를 예방하기 위해 연립·다세대 등 빌라에 대해서도 적정 전세가 정보를 제공하고, 전세 계약 후에도 임차개시일 전까지 미납세금 등의 정보를 임대인 동의 없이도 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선한다. 또 전세사기 의심매물에 대한 포상금 제도를 도입하고, 읍면동 단위로 전세가율을 공개하는 등 고전세가율 지역에 대해 관리할 방침이다. 다음은 원 장관 등과의 일문일답.-깡통전세 주의 지역을 구체적으로 지정해서 그것을 공개하는 방안을 검토 중인 것으로 예상이 됐었는데 그게 왜 빠지게 됐는지. 지자체 통보 만으로는 전세가율 관리를 임의적으로 하기가 어려울 텐데 어떤 프로세스가 있는지. "전세가율에 대해서는 전국은 시군구 단위로, 수도권에 대해서는 읍면동 단위별로 세세한 통계를 매월 제공하겠다. 전세가율 뿐만 아니라 이에 따른 보증사고율 그리고 경매낙찰률 같은 정보도 실제 데이터를 제공하겠다. 이렇게 하게 되면 실제로 지자체가 통보를 받은 다음 지자체별로 공인중개사, 임대사업자, 주거복지센터라 등에 지역을 공개할 수도 있을 것이고, 그에 따른 실질적인 특별피해예방 및 지원 대책을 가동할 수도 있을 것이다. 국토교통부가 특정 지역을 직접 공개했을 때는 낙인효과, 이에 따른 거래의 단절현상, 또 선의의 임대인들에 대한 피해가 있을 수도 있기 때문에 국가가 직접 정보를 공개하는 부분들은 자제하고, 대신 정확한 데이터를 월 단위로 충실하게 제공해 지자체에 따라 피해 예방 및 단속, 또 피해지원 대책을 가동하면서 그 데이터들을 실정에 맞게 쓸 수 있도록 하겠다는 것이다. 공개하지 않는다는 뜻이 아니라 공개 여부를 판단하는 그 시행 주체를 지자체에 넘겨 실정에 맞게 할 수 있도록 하겠다는 것이다." -표준 계약서에 특약을 넣는 행위가 법적으로 어느 정도의 효력이 있는지, 적지 않았을 경우에 어떤 처벌이 있는지, 혹은 어떤 법적으로 문제가 없는 상황으로 인해 임차인이 도움을 받지 못하는 사례가 생기지 않는지. "지금도 전입신고 후 확정일자를 받으면 법적으로는 다음 날 0시부터 효력이 발생하다 보니, 오전이나 오후에 계약을 했는데 그날 임대보증금을 받고 나서 담보 설정을 해 버리면 실제 대출에 대한 주택가액이 부족해 결과적으로 피해를 당하는 경우가 있고, 이걸 악용하는 사례가 꽤 많았다. 근본적으로 전입신고 즉시 대항력이 발생하게 하는 방안도 저희가 제안을 했지만 법무부, 법원, 금융당국에서 이를 위해서는 시스템이 먼저 확보돼야 된다, 현재 민법상의 권리관계는 전입신고라는 사실적인 행위가 아니라 실제 등기부 상에 또는 행정 등록접수상에 공시(를 기준으로 하는) 원칙인데 이에 반하는 문제가 있다, 또 이에 따라 권리 시점을 특정하기가 힘든 문제가 있고, 금융기관은 방어를 위해서 대출 자체를 축소시켜 운영하는 부작용도 예상된다고 한다. 때문에 현재로는 우선 그 시스템이 완비되기 전까지 임대인에게 그 의무를 부여하자, 그러면 사후 그 임대인에 대해서는 계약상의 위반으로 손해배상 같은 법적인 효과가 나올 뿐만 아니라 이에 대해서 형사처벌까지 할 수가 있을 것이다. 그러나 그걸 감수하고 지능적으로 임대인이 추가담보를 해버렸을 경우 선의의 제3자에 대해 효력을 주장할 수 없는 그런 한계는 생긴다. 앞으로 등록, 전산, 민법상의 권리관계 등 부분에서 시스템을 마련하는 것도 지속적으로 협의를 하겠습니다만, 이 부분을 당장 임차인의 전입신고 확정일자를 받는 그 시간 분, 초에 대항력을 발생시키는 문제는 현재 법이나 관리체계상 부작용이 있어서 어렵다는 법무부, 법원, 금융기관의 의견을 일단 존중하면서 대책을 마련한 것이다. 앞으로도 더 강화할 수 있는 방향을 저희들이 지속적으로 협의를 하고, 근본적으로는 법적인 또는 전산시스템을 마련할 수 있도록 지속적으로 노력하겠다." -임차인이 체납 사실이나 선순위 보증금을 확인할 수 있는 서류를 요청할 때 임대인이 의무적으로 제공을 하게 하기로 했는데, 만약 임대인 우위 시장이 돼버려 임대인이 서류를 주지 않으면 어떻게 대안을 마련할 계획인지. 계약 후에도 임차인이 직접 기실 전까지 미납 꼭지나 지방세를 확인할 수 있는 제도를 개선하겠다고 하셨는데 언제 가능할지."임대인의 국세·지방세 체납 그리고 금융기관에 담보 제공, 이에 대한 정보를 우선은 임차인이 요구했을 때 임대인에게 의무를 지게 했지만, 임대인이 이걸 제공할 정도면 사실 전세사기를 안 하지 않을까. 임대인이 제공하지 않을 경우에도 국세청 또 지자체, 금융기관이 직접 이 매물에 대한 정보를 자동으로 넘길 수 있는 시스템을 앱에 집어넣도록 정비를 하겠다. 구체적 시점은 실무 진행과정에서 설명을 드리겠다."(관계자) "시스템적으로 연결하는 부분에 대해서는 국세청하고 추가 협의를 해야 되는 부분이고, 일단은 임대인이 자발적으로 제공해야 되는 점이 있기는 하지만 어쨌든 법령상으로 임대인이 의무를 지게 할 것이고, 그런데 주어진 의무를 다하지 않는다면 그 임대인이 제공하는 물건이 그렇게 정상 물건에서 벗어나 있다는 메시지를 줄 수 있다고 생각한다. 사적 계약의 영역이기에 사실 처벌규정을 두기 어려운 한계는 있지만 법적으로 보장돼 있는데도 임대인이 나에게 정보를 주지 않는다면 임차인이 그 계약을 회피할 수 있는 정보로 기능할 수 있을 거라고 기대한다." -신축빌라 공시가 적용 비율을 150%에서 140%로 내리면 전세자금대출은 좀 줄겠지만 또 반대로 이게 또 월세로 넘어가는 일이 벌어지지 않을까."지금 시세가 없는, 또는 공시가로 나와 있는 이런 물건들은 감정평가사들이 가격 자체를 올리면서 결국 그 갭 때문에 깡통전세가 나오는 데 악용이 되고 있다. 현재 150%는 높다라는 판단이 나온 것은 현재 공시가의 현실화율에 비춰 봤을 때 약 70% 수준이기 때문. 이것을 역으로 계산하면 140% 정도가 적정한 수준이라고 판단한다. 현재 가격을 너무 높여서 깡통전세 피해가 나오고 있기 때문에 일단은 가격체계나 법률체계에서도 140%는 무리가 없다고 봤기 때문에 그렇게 설정하고 있다."-최우선변제 금액을 상향을 올 4분기에 추진한다고 하셨는데 작년에도 이미 올려서 지금도 일부에서는 너무 높다는 목소리도 있다. 금융기관 등에서도 이를 분할 제기하고 그런 것도 있는데, 최우선변제를 더 올리면 또 그만큼 대출금이 줄게 되는 문제도 벌어질 수 있지 않나. "현재는 중위가격의 3분의 1을 가지고 우선변제를 설정하도록 되어 있다. 그러다 보니 중위가격이 1억5000만원 대인 경우는 한 5000만 원 정도, 지역별로도 우선 변제받을 수 있는 금액이 책정돼 있는데 이를 너무 올리면 또 금융기관들이 대출을 기피하면서 또 다른 자금 경색, 금융 경색이 오기 때문에 무조건 올린다고 그게 꼭 좋은 것만은 아니다. 다만 그동안 부동산 가격 급등 상황을 봤을 때는 지금보다는 중위가격 자체가 올라 있는 것을 적용해서 다시 산정을 하니 몇백만 원 수준의 인상이 현재 가능한 것으로 보여져서 이번 대책에 포함하기로 결론을 내렸다."-서울 전셋값 중위가격이 6억800만원 정도. 그런데 HUG보증보험의 경우에는 수도권에서 7억원이 넘으면 또 가입이 안 되고 있고, 각종 조건들이 많다 보니까 가입률이 낮아지는 데 또 일조를 하고 있다. 보증보험을 정비하거나 가입가액 상한을 한다든지 그런 방안은 준비하고 계신지. (관계자) "보증보험이라는 것은 대위변제로까지 가는 과정이 있기 때문에 고가주택까지 보증할 것이 아니고 일정 정도의 서민의 범주에 들어오는 주택에 대한 보호를 설정하기 위해서 저희가 보증 가입의 범주를 두고 있다. 구체적으로 이 범위를 어떻게 확대할 것인지에 대해서는 아직 검토되고 있지 않은데, 제기하셨으니까 저희가 필요성 여부를 한번 살펴보도록 하겠다." "조금 다른 차원에서 주택도시보증 HUG에 대한 보험사기, 임차인과 임대인이 서로 짜고 치는 사기로 인한 HUG의 기금의 적자, 장기적인 고갈 위험 문제도 있다. 그런데 이 부분을 피해자 보호 대책과 섞다 보면 피해자 보호가 약화될 수 있는 부분이 있어서 이번에는 검토 대상에서 제외를 했다. 우선 연말까지 전세사기범들에 대한 집중적인 단속을 통한 결과를 내 놓고, 추가로 악의적으로 보증기금을 갉아먹고 있는 부분을 해소해 HUG에 대한 충실성을 보호하기 위한 대책은 이 다음 단계에서 다시 고민하겠다."
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